Catasto, Gestione Mobili ed immobili, Topografia

Obiettivo

- mettere insieme tutte le informazioni e le mappe di case, terreni, strade, mappe impianti elettrici sotterranei ed aerei, mappe impianti fognature, mappe impianti idrici, mappe impianti gas, ecc. in un unico data base centrale (“sistema”) aggiornato in tempo reale ed utilizzato quando serve, dove serve (ovviamente da chi è autorizzato) e per le informazioni di pertinenza. Di tutte questi immobili / mappe vanno indicati possessori / gestori / rendite ove necessario.

 

Premessa essenziale

- I dati vanno immessi nel "Sistema" quando nascono direttamente dalla persona che rileva la nascita dell'informazione e con la sua "firma"

- I dati vanno letti direttamente sul sistema da chi ne ha bisogno e nel momento che ne ha bisogno e nel luogo dove si trova

- I dati vanno protetti da qualsiasi possibile danno (sicurezza dati), da qualsiasi manomissione non autorizzata e da qualsiasi interrogazione (e diffusione non autorizzata)

 

ovviamente

- una eventuale realizzazione delle idee che riporto in seguito, vanno approfonditamente analizzate. Quanto riporto è frutto di quanto ho recepito da utente su un problema che ritengo tutto sommato “facile” con i mezzi di cui dispone l’anno del Signore 2013.

 

Stato dell'arte

Da una parte i mezzi di cui disponiamo sono fantastici:

-         Nei tardi anni 80 (del secolo scorso) si sono sviluppati i sistemi CAD (Computer Aided Design ovvero Disegni Gestiti con il Computer)

-         Con gli anni questo utilizzo si è molto ampliato. Ad esempio un oggetto ( il pistone di un motore) che viene disegnato /  progettato con il Cad può essere successivamente realizzato tramite macchine a controllo numerico passando i dati dal CAD al CAM (Computer aided manufacturing)

-         Con il tempo il CAD è diventato 3D: il disegno 3D può essere ruotato a piacere, può essere colorato, può essere animato (vedi cartoni animati moderni)

-         Con il CAD diventa semplice disegnare ad esempio una casa in 3D e visualizzarla / simularla su schermo già costruita in mezzo alle altre case, con i suoi giardini, piante, accessori. E’ altrettanto semplice fare delle modifiche / simulazioni (su computer) per cercare la soluzione più “bella” per il cliente

-         Sempre su computer è notevolmente semplice elencare tutti i materiali necessari alla costruzione di una casa, ponte, conduttura (ecc.): quantità, qualità e costi.

-         Negli anni 80 i computer avevano qualche problema di prestazioni e di capacità di memoria: oggi questi problemi non esistono più. Gli archivi ad esempio vengono misurati in TeraBytes (10 ^9 Bytes / caratteri).

-          Intorno al CAD sono fiorite applicazioni di ulteriore ausilio:

-         ad esempio è possibile prendere un disegno fatto a mano e, tramite scanner ed un apposito programma, convertirlo in immagine CAD

-         è possibile fotografare un oggetto (vecchia costruzione) e ricavarne il disegno

-         ecc.

Dall’altra esistono indicazioni sulle proprietà e topografia terrestre in più posti:

- nel catasto (senza valore legale)

- in comune (ogni fabbricato ha il suo disegno, le sue approvazioni, ecc. ecc. ecc.)

- nel piano regolatore con mappe e strade del comune; mappe degli accessori ai fabbricati, ecc. ecc. ecc..

- Negli enti di bonifica per la gestione delle bonifiche e delle tasse da far pagare ai proprietari di terreni (Vedi Consorzio bonifica Reggiane Moglie)

- Nelle provincie (ad esempio per il contributo gasolio)

- ecc. ecc. ecc.

La maggior parte di questi dati sono su carta: carta che viene conservata negli archivi per anni. Questa carta viene archiviata in enormi capannoni. Lascio immaginare quale sia la sicurezza di queste informazioni contro incendi, alluvioni, terremoti, topi. Per avere copia di questa documentazione occorre domanda scritta: la risposta (e copia chiesta) viene fornita dopo alcuni giorni.

Alla montagna di carta nei vari archivi si contrappone i dati che si possono ottenere da satellite. Chiunque da satellite può vedere la topografia terrestre. Volendo (e pagando) questi dati possono avere una precisione “militare” e possono essere forniti in tempo reale

Ovviamente questi dati, gestiti in posti diversi e per scopi diversi, quasi mai corrispondono

 

Usano i dati topografici:

- gli utenti della strada

- polizie varie

- mezzi di soccorso (vigili del fuoco, ambulanze, protezione civile, ecc.)

- altri

 

Proposta

Come indicazione sommaria riporto di seguito un esempio dei possibili data base dei dati topografici (catasto?) con un possibile elenco di dati. Per elencare tutti i dati utili, è necessaria una opportuna ed approfondita analisi

 

Un possibile elenco di dati del Data Base Proprietà (o Data WareHouse se si vuole):

- tipo proprietà (immobile, mobile)

- tipo mappa (terreno, casa, impianto, mappa stradario, mappa fognature, mappa impianto elettrico, mappa gas, impianto di bonifica, corso di un fiume, ecc.)

- codice fiscale proprietario (privato / società / ente)

- codice comune mappa

- numero mappa

- link alle informazioni mappa

- link al disegno mappa

- link ai componenti dell’immobile (materiali, qualità, quantità)

- valore / rendita

- eventuali vincoli sulla proprietà (ipoteche, servitù, ecc.)

- altre informazioni

- ecc. ecc. ecc.

 

Sul Data base Mappe si potrebe memorizzare ad esempio:

- codice comune mappa

- numero mappa

- link al disegno mappa

- data creazione della mappa

- responsabile della mappa

- altro

 

Su una Data base storico Mappe e/o impianti, si potrebbero archiviare ad esempio:

- codice comune mappa

- numero della mappa

- data modifica della mappa (1° modifica = data inserimento mappa)

- autore modifica (1° modifica = autore mappa)

- informazioni sulla modifica

- altro

 

Con:

- terreni, proprietari, ev. affittuari, tipo coltivazione, ev. riferimento a piano regolatore

- case, proprietari, ev. affittuario

- strade, piazze, rotonde, ecc

- fognature, cunicoli, ecc.

- impianti gas, acqua, linee elettriche, telefoni, ecc. passanti nel sottosuolo

- impianti x bonifica

- impianti di irrigazione da acque pubbliche

- stabilimenti

- allevamenti

- ecc.

Inoltre:

- nelle informazioni potrebbe esserci di tutto (ad esempio materiale usato per le costruzioni, profondità dell’impianto sotterraneo, altezza dell’impianto aereo, regole antisismiche adottate, mappa dell'impianto elettrico, mappa dell'impianto idraulico, ecc. ecc. ecc.)

 

 

Chi aggiorna (dove nasce l’informazione) i dati via Internet:

- progettisti (geometri / ingegneri / architetti): ormai tutti i progettisti utilizzano il computer per progettare e preparare disegni, relazioni e l’esecuzione dei calcoli.

- notai: quando si va da un notaio per un acquisto o una vendita, è il notaio che varia i dati del Catasto modificando i dati del proprietario. Se proprio vogliamo esagerare, il Catasto potrebbe stampare in risposta una visura riportante i dati dell’immobile ed i dati del nuovo proprietario. Sempre per mettere il fiore all’occhiello, il notaio può apporre il suo timbra e la sua firma sulla visura che consegna al cliente

- aziende elettriche

- aziende gas/acqua

- aziende di bonifica

- comuni (piani regolatori)

- aziende stradali

- chiunque apporti delle modifiche al territorio (es: autostrade, ferrovie, ecc)

- ecc.

- ecc.

Da parte sua l’anagrafe generale comunica i decessi (certificati di morte o di presunta morte) per obbligare la voltura per successione

 

Ovviamente tutte le mappe/disegni vanno gestiti tramite Cad. Gli aggiornamenti vanno inviati al data base centrale in via telematica con la firma digitale del progettista o del notaio.

 

Chi utilizza (dove serve l’informazione se ne ha diritto)

- cittadini (per quando di propria pertinenza)

- geometri / notai / ingegneri

- comuni

- ufficio imposte

- aziende elettriche, gas, acqua, fogne, ecc.

- gestori mappe per GPS

- enti statali

- altri

 

ne consegue:

- la denuncia automatica x imposte dove pertinente (ad es. IMU)

- altre tasse (vedi bonifiche)

- altri benefici (vedi agevolazioni carburante x agricoltori)

- statistiche delle proprietà / censimenti

 

Vantaggi

- tempestività nella ricerca delle informazioni

- sicurezza dell'informazione

- eliminazione di tantissima burocrazia e perdite di tempo inaccettabili

- tutti potrebbero utilizzare e conoscere tutta la topografia in tempo reale (si pensi all’utilità che potrebbe avere la Protezione Civile ad avere tutte queste informazioni)

- la carta dovrà tendere a sparire con l’eliminazione di tutti gli archivi cartacei e recupero di tanti edifici

- i dati, una volta corretti e certificati, possono avere valore legale

- le mappe fornite di tutte le informazioni (coordinate geografiche, ecc. tipiche del Cad) possono essere sovrapposte elettronicamente: ad esempio chi vuole modificare l’impianto sotterraneo del gas può sovrapporre elettronicamente tutti gli impianti sotterranei esistenti nella zona. La mappa dell’impianto del gas potrebbe essere tracciato con righe rosse, la mappa dei cavi elettrici potrebbe essere tracciate con righe blu, l’impianto delle fognature potrebbero essere tracciato in nero, ecc. Ogni punto della riga dovrebbe avere la sua quota. In questo modo diventa facile individuare dove e come deve passare la nuova conduttura del gas senza fare danni agli altri impianti. Finalmente si cesserebbe di andare al buio quando si modificano fogne, impianti gas/acqua/luce, ecc. con le ruspe che tranciano cavi, tubature, ecc.

- le mappe utilizzate tramite GPS forniscono importanti informazioni agli utenti della strada (autotrasportatori, viaggiatori di qualsiasi tipo) ma anche a tutti gli enti che possono lavorare in emergenza (pompieri, polizia, soccorritori, ecc.). Tutti quelli che aggiornano le mappe stradali per esempio, potrebbero inviare tempestivamente le variazioni stradali via posta elettronica in tempi brevissimi. Ricordo che sarebbe sufficiente mandare solo le variazioni con coordinate geografiche e primitive del disegno derivante dalle variazioni.

Se poi gli enti gestori dei GPS variassero tempestivamente a loro volte le mappe tramite satellite, si potrebbero conoscere le nuove vie nel momento stesso in cui vengono progettate o meglio nel momento in cui vengono realizzate

- conoscenza in tempo reale di tutti i proprietari di edifici / terreni

- le mappe potrebbero avere la topografia anche delle cosiddette vie vicinali usati da trattori molto utili in caso di emergenza per la Protezione Civile

- Conoscenza da parte del Governo di tutte le proprietà dello stato e di gli altri enti pubblici e privati

- la Commissione Edilizia che approva il progetto, può “vedere” il progetto in 3D nell’ambiente in cui verrà inserito; può controllare l’elenco dei materiali utilizzati; può valutare la sicurezza in tutti i suoi aspetti; può verificare se il progetto interferisce con altre proprietà, ecc. ecc. ecc.

- ecc.

- ecc.

- ecc.

 

Ovviamente occorre un grosso lavoro iniziale (molto delicato e lungo) per

- digitalizzare tutti i documenti cartacei esistenti e/o recepire / memorizzare sui data base i documenti già in forma digitale. Questa fase comporta l'eliminazione di tutta la carta e l'eliminazione dei magazzini cartacei. L’eliminazione deve essere fatta progressivamente per la enorme mole di lavoro conseguente.

- quadrare tutti i vari dati esistenti, con verifica in loco sul territorio e/o con l’utilizzo dei satelliti

- certificare quanto rilevato esaminando anche le eventuali segnalazioni dei proprietari dando valore legale al “catasto”

Questo lavoro potrebbe permettere l’utilizzo di tutto il personale che verrebbe risparmiato da una riorganizzazione massiccia.

 

 

Altre idee

- al data base catasto si potrebbero aggiungere tutte le altre proprietà:

- automezzi (automobile, autocarro, moto, ecc.)

- natanti

- areomobili

- ecc.

 

Facciamo alcuni esempi

L'imprenditore Caio ha un terreno sul quale vuole costruire un condominio. L'Ing Pinco prepara il progetto su CAD. Memorizza tutti i dati "provvisori" del progetto nel sistema/catasto. Nei dati sono elencati tutti gli appartamenti (e tutte le informazioni relative: numero appartamento, piano, disegno, stanze, mq, ecc,) e tutte le pertinenze (garages, cantine, ecc.). Il condominio è su 5 piani con 4 appartamenti per piano. Gli appartamenti sono numerati da 1 a 20.  Informa i vari gestori di acqua, gas, elettricità, strade, ecc. e concorda tutti gli allacciamenti.

I vari gestori modificano in modo "provvisorio" le mappe nel catasto ognuno per la sua parte. La Commissione Edilizia esamina tutta la documentazione digitalizzata (progetto dell'ing, Caio, mappe dei gestori) e tutta la documentazione relativa al piano regolatore, leggi, ecc.

La Commissione Edilizia approva, propone modifiche, respinge il progetto.

 

Se la Commissione Edilizia respinge il progetto tutti i dati "provvisori" nel catasto sia relativi al progetto dell’Ing Pinco che alle mappe dei vari gestori, vanno annullate.

 

Se la Commissione Edilizia approva il progetto dell'imprenditore Caio presentato dall'ing.Pinco, l'informazione di tutto il progetto, va memorizzato in modo definitivo nel Sistema. Tutti i gestori di acqua, gas, strade, ecc. rendono definitive le modifiche memorizzando in modo definitivo le relative mappe.

 

Sempronio acquista l’appartamento 5 del condominio sopra descritto dall'imprenditore Caio. L’imprenditore Caio ed il sig Sempronio vanno dal notaio con il codice del condominio ed il numero dell’appartamento. Il Notaio Pallino verifica tramite Internet che l’appartamento in questione appartiene all’imprenditore Caio, è libero da vincoli, e cambia il nome del proprietario da Caio a Sempronio direttamente nel sistema/catasto.

 

La ditta AAB gestore delle rete del Gas, deve allacciare un nuovo condominio. Esamina dalle mappe del Catasto, tutte le altre mappe nell'area del condominio e fa il suo tracciato. Concorda con eventuali altri gestori eventuali incroci di impianti e memorizza la mappa modificata. Concorda di tagliare la strada, prima che venga asfaltata, ecc. ecc. ecc.

 

Appena viene fatta la nuova strada che serve il nuovo cantiere o un gruppo di case / condomini, vengono rese disponibili su Internet il disegno della strada con tutte le coordinate relative. Tutti gli interessati possono modificare di conseguenza le proprie mappe. La tempestività nel comunicare le variazioni delle strade, si ripercuote positivamente su tutti gli enti di soccorso. Ad es. i Vigili del fuoco possono intervenire immediatamente nel posto indicato quando il cantiere viene allagato dalla pioggia improvvisa anche se la strada è stata costruita il giorno prima e potrà arrivare sul posto nel più breve tempo possibile.